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Un commodat, également appelé prêt à usage, est un acte juridique par lequel une personne prête une chose gratuitement à une autre, qui s'engage à la lui restituer. Le prêteur est appelé « commodant », le bénéficiaire du prêt « commodataire ». Le régime du prêt à usage est décrit aux articles 1875 et suivants du Code civil.
Bon à savoir : ces règles ne sont pas d'ordre public, on peut y déroger dans le contrat.
Commodat : régime juridique
L'article 1875 du Code civil définit le commodat comme « un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ».
Sur quel bien ?
Le commodat porte sur un bien qui ne se consomme pas par l'usage. Il peut s'agir d'un bien immobilier, ou d'un bien meuble, mais pas de choses fongibles (comme une somme d'argent ou de la nourriture par exemple). Ce bien doit être clairement déterminé dans le contrat.
Engagement du commodataire
Le commodataire doit restituer le bien au terme du contrat. Le commodataire est responsable de la chose prêtée pendant la durée du commodat, notamment des dégradations et dommages causés aux tiers (fuites d'eau, etc.). Il doit veiller à la garde et à la conservation du bien (article 1880 du Code civil). À ce titre, il en assure l'entretien.
Bon à savoir : il n'est pas responsable des dégradations dues à l'usage normal du bien.
Le commodataire doit respecter l'affectation du bien. À défaut, il devra restituer le bien et pourra être condamné à verser des dommages et intérêts. Le contrat peut également prévoir de mettre des aménagements ou réfections à la charge du bénéficiaire. Le commodataire est par ailleurs redevable de la taxe d'habitation.
Le prêt est gratuit, mais cette gratuité n'exclut pas la présentation d'une caution ou d'une assurance (notamment s'il s'agit d'un bien immobilier), ni les frais d'entretien de la chose.
Important : le commodataire ne peut céder ni louer le bien reçu (à la différence de l'usufruitier).
Engagement du commodant
Le commodant reste propriétaire du bien. Il est tenu d'effectuer les grosses réparations sur le bien. Il est redevable de la taxe foncière, et doit déclarer le bien à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le commodat porte sur un bien ou des droits immobiliers éligibles (pour une valeur minorée du fait du commodat qui grève le bien).
Bon à savoir : le commodant doit souscrire une assurance propriétaire non occupant.
À noter : l'IFI remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018).
Fin du contrat
Le commodat prend fin à la date fixée dans le contrat. Dans ce cas, les parties ne peuvent rompre le contrat de manière anticipée (sauf commun accord). Si aucune date n'est fixée, le prêteur peut mettre fin au contrat à tout moment, en respectant un délai de prévenance raisonnable.
Bon à savoir : l'article 1889 du Code civil prévoit que s'« il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre ».
L'article 1879 du Code civil prévoit que le commodat est transmissible aux héritiers des parties. En revanche, si le contrat désigne précisément le bénéficiaire, le commodat devient un droit personnel à l’emprunteur, non transmissible à son décès.
Commodat : formalisme
Le commodat peut être verbal mais il est vivement conseillé d'établir un écrit, afin d'en conserver une preuve. Par ailleurs, si le prêt à usage porte sur un bien immobilier, il peut être utile de l'enregistrer au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010), afin d'informer les tiers de la situation (notamment dans le cadre d'une vente du bien). Enfin, faire établir le commodat par acte authentique devant notaire vous évitera le risque de requalification en donation déguisée.
Utilisations pratiques
Le commodat permet de donner un régime juridique à la mise à disposition gratuite d'un bien à une personne. Le commodat est utilisé par des associations qui bénéficient par ce biais d'une mise à disposition gratuite de biens immobiliers dans le cadre de leur activité.
Il est également utilisé en matière successorale, lorsqu'un bien appartient indivisément à plusieurs héritiers, mais est occupé par un seul, sans qu'aucun loyer ni aucune indemnité d’occupation ne soit prévu.
En matière agricole, il permet à une personne l'utilisation temporaire d'une parcelle de terrain. Cette mise à disposition du bien à des fins d'exploitation est gratuite. Le propriétaire bénéficie ainsi d'une exploitation à court terme, sans engagement, et le bénéficiaire d'un bail gratuit.
Le commodat est également utilisé par des couples de concubins. Au décès du propriétaire du bien immobilier, son concubin peut rester dans le bien même si ses enfants en ont hérité. Le commodat ne modifie pas la succession et n’entraîne pas le paiement de droits de succession.
Lorsque des parents mettent un de leur bien à disposition d'un de leurs enfants, le commodat permet de donner un statut juridique à cette situation, afin qu’elle ne soit pas requalifiée par l'administration fiscale ou les autres enfants en donation.